عوامل رفاهي در ارتقاي بهره وري سران دفاتر

ادامه نوشته

نابرابری

ادامه نوشته

بررسي جرم جعل سند و مجازات قانوني مرتكب آن

جرم جعل از جمله جرايمي است كه از ديرباز و از زمان پيدايش خط و اسناد در بسياري از جوامع وجود داشته و در دهه هاي اخير نيز گسترش يافته است‌.

جرم جعل با وجود اينكه در بسياري از موارد موجب بردن مال مي شود، در زمره جرايم عليه آسايش عمومي و نه جرايم عليه اموال طبقه بندي شده است كه اين موضوع نشان دهنده توجه به جنبه هاي غيرمالي آن يعني سلب اعتماد عمومي و نيز ضررهاي غير مالي است كه ممكن است از ارتكاب جعل به اشخاص وارد شود.

تعريف جعل:

در قانون ايران از جرم جعل تعريفي ارائه نشده بلكه احكام راجع به انواع مختلف آن طي بيست ماده از مواد ۵۲۳ الي ۵۴۲ فصل پنجم قانون تعزيرات مصوب ۱۳۷۵ و نيز قوانين ديگر بيان شده است.

جعل در لغت به معناي 'خلق كردن و دگرگون كردن' و تزوير به معناي 'حيله و تقلب و خلاف واقع جلوه دادن چيزي' و در اصطلاح حقوقي، جعل و تزوير عبارت است از 'ساختن هر چيز مثل سند به يكي از طرق پيش‌بيني شده در قانون برخلاف حقيقت و به ضرر ديگري'.

بر اين اساس عنصر ضرر در جعل مفروض تلقي شده و ضرورت ندارد كه مدعي جعل در مقام اثبات آن برآيد، همچنين لازم نيست،ضرر،تحقق خارجي داشته باشد يعني در عالم واقع ضرر محقق شود، بلكه احتمال ورود ضرر نيز كفايت مي كند.

دكتر حسين ميرمحمد صادقي در كتاب 'جرائم عليه امنيت و آسايش عمومي' در تعريف جرم جعل مي نويسد: ساختن يا تغيير دادن آگاهانه نوشته يا ساير چيزهاي مذكور در قانون به ضرر ديگري به قضد جا زدن آنها به عنوان اصلي.در ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامي (تعزيرات) در اين مورد آمده است: جعل و تزوير عبارتند از ساختن نوشته يا سند يا ساختن مهر يا امضاي اشخاص رسمي يا غير رسمي،خراشيدن يا تراشيدن يا قلم بردن يا الحاق يا محو يا اثبات يا سياه كردن يا تقديم يا تاخير تاريخ سند نسبت به تاريخ حقيقي يا الصاق نوشته اي به نوشته ديگر يا بهكار بردن مهر ديگري بدون اجازه صاحب آن و نظاير اينها به قصد تقلب.

براين اساس ساختن يا تغيير دادن آگاهانه نوشته يا ساير چيزهاي مذكور در قانون به قصد جا زدن آنها به عنوان اصل براي استفاده خود يا ديگري و به ضرر غير جعل محسوب مي شود.

مصاديق جرم جعل به موجب قانون عبارت است از:

الف) تحصيل غافل‌گيرانه امضاي واقعي:

هرگاه به طور غافل‌گيرانه و توام با قصد تقلب از شخصي امضا گرفته شود، هر چند كه امضاء، واقعي مي‌باشد ولي دو شرط تقلب و غافل‌گيرانه بودن موجب مي‌شود كه جرم جعل تحقق پيدا كند.

ب) تراشيدن و خراشيدن: خراشيدن، از بين بردن يك جزء كلمه است مثل اين‌كه واژه 'حسين' را به 'حسن' تبديل كند ولي تراشيدن، از بين بردن تمام كلمه است.

ج) قلم بردن در نوشته: تغيير و تبديل حروف و كلمات يا ارقام موجو د، بدون اين‌كه كلمه يا رقم جديدي اضافه شود مثل اين‌كه عدد ۱ را به ۲ يا ۳ تبديل كند.

د) اثبات در نوشته: اعتبار بخشيدن به سند يا نوشته باطل از طريق پاك كردن و از بين بردن علامت بطلانِ سند يا كلمه 'باطل' از روي سند است.

ه‍ ) الحاق و الصاق: در الصاق، حداقل دو نوشته متفاوت از يك شخص به همديگر وصل و چسپانده مي‌شود به طوري كه در نظر اول يك سند به حساب مي‌آيند ولي در الحاق، رقم يا حرف يا كلمه‌اي در متن يا حاشيه يك سند اضافه مي‌شود.

*پيشينه قانوني جرم جعل

 

انواع جعل: حقوقدانان ايراني معمولا جرم جعل را به دو نوع جعل مادي و معنوي تقسيم بندي مي كنند.

جعل مادي به تغييرات ظاهري در يك سند با استفاده از روش هاي فيزيكي مانند برش يا تراش گويند. لازمه جعل مادي، انجام عمل مادي است به عبارت ديگر سند ابتدا به صورت واقعي در عالم خارج،وجود پيدا مي كند.سپس بزهكار با عمل خود محتوا و مضمون يا امضاي آن را تغيير مي دهد و نتيجه عمل وي در سند باقي مي ماند.

تشخيص جعل مادي از طريق ارجاع امر به كارشناس صورت مي گيرد اما گاه عمل جعل توسط افراد غير حرفه اي به نحوي انجام مي شود كه با كمي دقت قابل تشخيص مي باشد.

اما جعل معنوي يا مفادي تغيير مفاد يك سند است،در اين نوع جعل بدون ايراد هيچ گونه خدشه اي به ظاهر سند يا نوشته حقيقت در آنها تحريف شده و مطالب منتسب به ديگران به گونه ديگري در آنها منعكس شود،مانند موارد مذكور در ماده ۵۳۴، 'هر يك از كاركنان ادارات دولتي و مراجع قضايي و مامورين به خدمات عمومي كه در تحرير نوشته‏ها و قراردادها راجع به وظايفشان مرتكب جعل و تزوير شوند،اعم از اين كه موضوع يا مضمون آن را تغيير دهند يا گفته و نوشته يكي از مقامات رسمي، مهر يا تقريرات يكي از طرفين را تحريف كنند يا امر باطلي را صحيح يا صحيحي را باطل يا چيزي را كه بدان اقرار نشده است، اقرار شده جلوه دهند، علاوه بر مجازات هاي اداري و جبران خسارات وارده به حبس از يك تا پنج سال يا شش تا سي ميليون ريال جزاي نقدي محكوم خواهند شد.'

براين اساس اگر منشي دادگاه هنگام ثبت اظهارات شاكي بخشي از اظهارات او را حذف يا به نحو ديگري بنويسد كه توسط شاكي يا متهم بيان نشده چنانچه به قصد تقلب و با سوء نيت همراه باشد مرتكب جعل معنوي شده است.

*عناصر اصلي جرم جعل

عنصر مادي جعل: عنصر مادي در جرم جعل عبارت است از:

۱- فعل مرتكب كه ممكن است به صورت‌هاي زير ظاهر شود:

الف) فعل مثبت: كه همان قلب حقيقت در يك نوشته داراي ارزش و سنديت به يكي از صور پيش‌بيني شده در قانون است و مطابق ماده ۵۲۴ به بعد قانون مجازات اسلامي شامل افعال مثبت زير مي شود: ـ جعل احكام يا امضاء يا مهر يا فرمان يا دست خط مقامات دولتي‌(به اعتبار يا از حيث مقام آنان قانون مجازات ۵۲۴ و ۵۲۵)

ـ جعل مهر، تمبر، منگنه يا علامت يكي از شركت‌ها يا موسسات يا ادارات دولتي يا نهادهاي انقلاب اسلامي يا نهادهاي عمومي غير دولتي و يا شركت‌ها و تجارت خانه‌هاي‌غير دولتي

(۵۲۵، ۵۲۸، ۵۲۹ )

ـ جعل احكام دادگاه ها يا اسناد يا حواله‌هاي صادره از خزانه دولتي و منگنه يا علامتي كه براي تعيين عيار و يا نقره به كار مي‌رود (۵۲۵)

ـ جعل اسكناس رايج داخلي يا خارجي يا اسناد بانكي يا اسناد و اوراق بهادار و حواله‌هاي صادره از خزانه‌(۵۲۶)

ـ جعل مدارك تحصيلي (۵۲۷)

ـ جعل در اسناد و نوشته‌هاي غير رسمي (۵۳۶ )

ـ جعل در اسناد و نوشته‌هاي رسمي (۵۳۲ و ۵۳۳ )

ـ عكس برداري از اوراق و مدارك (۵۳۷)

ـ جعل گواهي پزشكي‌(۵۳۸)

ـ صدور گواهي نامه خلاف واقع‌(۵۴۰)

ب) فعل منفي يا ترك فعل: كه در جعل مفادي يا معنوي محقق مي‌شود. زيرا در اثر ترك فعل، سندي ايجاد شده كه محتواي آن با واقعيت تطبيق نمي‌كند؛ مثل اين‌كه قسمتي از تقريرات شخصي كه سند را ديكته مي‌كند، حذف كرده و ننويسيم و بر اثر آن يك تعهد يا حقي را كه موجب ضرر به غير است، مخفي كنيم.

عنصر معنوي جعل: عبارت از علم و عمد در فعل يا ترك فعل توسط مرتكب است؛ يعني علم به خلاف واقع بودن عمل و اراده عمل خلاف واقع.

جعل از زمره جرايم جرائم مادي صرف نمي باشدد بلكه نيازمند عنصر رواني است كه بدون احراز آن امكان تعقيب سازنده يا تغيير دهنده سند يا نوشته يا چيز ديگري تحت عنوان جرم جعل وجود ندارد.

براي تحقق عنصر رواني جرم جعل از يك سو بايد قصد ساختن يا تغيير دادن احراز شود. از سوي ديگر مرتكب بايد قصد كامل فريب دادن ديگران را از اين سند يا نوشته يا چيز مجعول ديگري را به عنوان اصل قبول نمايند و از اين طريق به ضرر خود عمل نمايند داشته باشد.

منتفع شدن يا قصد منتفع شدن شخص جاعل ضروررت ندارد، بنابراين قصد استفاده بردن ديگران هم كفايت مي كند.عنصر ضرر در جعل، مفروض گرفته شده است و ضرورتي ندارد كه مدعي جعل در مقام اثبات آن برآيد. همچنين احتمال وجود ضرر كفايت مي‌كند و لازم نيست كه ضرر، تحقق خارجي داشته باشد.

منظور از عنصر ضرري لزوماً ورود ضرر بالفعل نيست، بلكه ضرر بالقوه يا محتمل نيز كفايت مي‌كند. ديوان عالي كشور در يكي از آراي خود اشعار مي‌دارد:'... اضرار آني شرط تحقق [جعل] نيست، بلكه عمل جعل اگر در آينده و حتي بالقوه متضمن ضرر ديگري باشد، مورد باموارد مربوط به جعل منطبق است. بنابراين از بين بردن عمدي سند مجعول مانع تعقيب جرم نخواهد بود.

عنصر قانوني جرم جعل: قانون گذار براي جرم جعل، در مواد ۵۲۴ تا ۵۴۲ قانون مجازات اسلامي(تعزيرات) مجازات هاي حبس و جزاي نقدي يا هر دو را با هم براي مرتكب پيش بيني كرده است.

جرم جعل از جرايم غيرقابل گذشت است و رضايت شاكي خصوصي،جاعل را از تعقيب كيفري و مجازات معاف نمي كند،علاوه براين مجازات جرم جعل قابل تعليق نيست و متهم ناگزير به تحمل حبس تعيين شده و پرداخت جزاي نقدي خواهد بود.

 جرم جعل: حداقل ضرر بالقوه براي تحقق جرم جعل ضروري است و بايد بين آن و عمل مادي فيزيكي در جرم جعل رابطه سببيت وجود داشته باشد.

منظور از عنصر ضرر لزوما ورود ضرر بالفعل نيست بلكه ضرر بالقوه يا محتمل كفايت مي كند.

ضرر در جرم جعل برخلاف جرائم عليه اموال لزوما ضرر مادي نيست بلكه ضرر معنوي نيز كفايت مي كند.

*جرم استفاده از سند مجعول

جعل سند و استفاده از سند مجعول دو جرم جداگانه محسوب مي شوند،بنابراين اگر فردي سندي را جعل كرده و از آن استفاده كند،مرتكب دو جرم شده كه به موجب قانون براي هركدام آنها مجازات مستقلي تعيين شده است.

منظور از استفاده از سند مجعول ارائه و اقدام براي تحقق جرم استفاده از سند مجعول است و ضرورتي ندارد كه مرتكب از آن نفع يا فايده‌اي ببرد،براين اساس بهتر است به جاي عبارت 'استفاده از سند مجعول' عبارت 'به جريان انداختن‌' به كار ببريم.

براي‌تحقق عنوان جزايي‌استفاده از سند مجعول شرايط و اركان زير لازم است:

اولين ركن در استفاده از سند مجعول اين است كه در استفاده از سند ماهيت جعلي آن احراز گردد. دومين‌ركن در استفاده از سند مجعول عنصر رواني جرم است كه عمد در استفاده و قصد اضرار به ديگري در آن لحاظ مي شود.در واردكردن ضرر به ديگري نياز نيست تا ضرر حتماً مادي باشد، بلكه ضرر معنوي‌را نيز شامل مي‌گردد و هم چنين‌شخص متضرر شامل اشخاص حقيقي و حقوقي‌مي‌گردد.

سومين ركن جرم استفاده از سند مجعول اين است كه قابليت ورود ضرر بايد محرز باشد. در غير اين صورت چيز ساخته شده نمي‌تواند قابليت ايراد ضرر را داشته باشد و جرم جعل تحقق پيدا نخواهدكرد و ضرر نيز اعم از ضرر بالقوه و بالفعل است.

عنصر قانوني جرم استفاده از سند مجعول: در مواد ۵۲۴ تا۵۴۲ قانون مجازات اسلامي(تعزيرات) مجازات هاي حبس و جزاي نقدي يا هر دو را با هم براي مرتكب پيش بيني كرده است.

درباره حق‌كميسيون مشاوران‌املاك

چرا تعداد بنگاه‌هاي مسكن از لبنياتي‌ها بيشتر است؟

دكتر بهروز ملكي
مشاوران‌املاك با گلايه از ثابت‌بودن نرخ مصوب پورسانت معاملات مسكن طي چند سال‌ گذشته، افزايش نرخ تورم را دستاويز قرار داده‌اند و اخيرا درخواست افزايش پورسانت را به دولت ارائه كرده‌اند، اما منطق اقتصادي نهفته در فرمولي كه دولت براي پورسانت بنگاه‌هاي مسكن تعيين كرده اثبات مي‌كند هم‌اكنون مشاوران املاك به 8 دليل نبايد از آنچه در قالب حق‌كميسيون از مشتري دريافت مي‌كنند، ناراضي باشند.

رقمي كه دولت براي حق‌كميسيون مشاوران‌املاك – دستمزد بنگاه‌هاي مسكن بابت تنظيم قراردادهاي ملكي- تعيين كرده و همه اعضاي اين صنف موظف به رعايت آن هستند، معادل نيم‌درصد براي معاملات خريد و يك‌چهارم درصد براي معاملات اجاره است به اين معني كه هر كدام از خريدار و فروشنده بايد نيم‌درصد ارزش ملك معامله‌شده را به مشاوراملاك پرداخت كنند و در معاملات اجاره نيز هر كدام از موجر و مستاجر نيز بايد يك‌چهارم اجاره‌بها را تحت عنوان پورسانت به مشاور بپردازند.
پورسانت از رشد قيمت سهم مي‌برد
مشاورین املاک در مغالطه ای آشکار می‌گویند چندین سال است به‌رغم افزایش تورم، حق الزحمه آنها ثابت مانده است. بدیهی است که این سخن اشتباه است؛ چرا که اگر حق الزحمه مشاورین املاک برای هر معامله عددی ثابت مثلا 100 هزار تومان بود، می‌توانستند مدعی شوند ارزش حقیقی حق الزحمه به علت تورم کاهش یافته است، ولی با توجه به اینکه حق الزحمه مشاورین املاک درصدی از قیمت مسكن مي‌باشد، استدلال مشاورين املاك كاملا اشتباه است چون در بلندمدت قیمت ملک و بالطبع حق الزحمه دریافتی، حداقل به اندازه تورم رشد مي‌كند.
پورسانت بنگاه چندبرابر هزينه محضر
حق‌الزحمه مشاورین املاک در معاملات خرید و فروش مسکن، چند برابر حق الزحمه دفاتر اسناد رسمی است، در حالی که مسوولیت دفاتر اسناد رسمی قابل قیاس با مشاورین املاک نيستند، به طوری که بر اساس قانون هر گونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است، اما قراردادهایی که در بنگاه‌‌های املاک تنظیم می‌شوند در ردیف قراردادهای عادی هستند که دو نفر با یکدیگر تنظیم می‌کنند.
افزايش بنگاه‌ها به خاطر چيست؟
بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار رقابت کامل، با هدف کسب سود صورت می‌پذیرد؛ حال سوال اساسی این است که اگر نرخ کمیسیون بنگاه‌ها کم است چرا طی دو دهه گذشته شاهد رشد بی‌رویه مشاورین املاک در سطح شهر بوده ایم به گونه‌ای که در برخی از خیابان‌ها، چند مشاور املاک چسبیده به یکدیگر فعالیت می‌كنند و تعداد مشاورین املاک که مردم به طور متوسط هر چند سال یکبار به خدمات آنان نیاز پیدا می‌کنند در حال فزونی بر فروشگاه‌هاي موادغذایی است که احتیاجات روزمره مردم را تامین می‌کنند.
پورسانت زياد مشكل‌ساز است
تعداد مشاورین املاک رابطه مستقیمی با حق‌الزحمه آنان دارد؛ بنابراین در شرایطی که تعداد مشاورین املاک چندین برابر استاندارد مورد نیاز می‌باشد- به اذعان ريیس اتحادیه 2 برابر- سیاست‌گذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاورین املاک نشود. (بر اساس آمار اتحادیه مشاورین املاک، در شرایط کنونی و با نرخ‌‌های حق الزحمه موجود، هر ماه 60 بنگاه جدید مسکن در شهر تهران تاسیس می‌شود که حاکی از رشد سالانه بیش از 12 درصدی است!)
تقسيم ناعادلانه پورسانت
در سطح کشور حدود 80 هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند؛ با عنایت به وجود حدود 12 میلیون مسکن شهری در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاه‌‌های غیرمجاز، حدودا برای هر 100 مسکن یک بنگاه املاک وجود دارد؛ بنابراین هر اقدامی جهت افزایش نرخ کمیسیون مشاورین املاک که موجب اشتیاق بیشتر مردم برای تاسیس بنگاه املاک شود در دراز مدت موجب تقسیم تعداد معاملات میان تعداد بیشتری از مشاورین املاک شده و درآمد واقعی آنان تغییر محسوسی نخواهد داشت؛ چراکه ورود به این حرفه، خصوصا با توجه به عدم نیاز به سرمایه، بسیار آسان می‌باشد بنابراین مهم‌ترین اثر افزایش نرخ کمیسيون، تحمیل هزینه مبادلاتی بیشتر بر مردم خواهد بود.
پورسانت زياد شود، معاملات رونق مي‌گيرد!
برخی از مشاورین املاک عنوان مي‌كنند که با افزایش نرخ حق‌کمیسیون، رونق در بخش مسکن ایجاد می‌شود. واقع مطلب این است که این سخن فاقد مبانی نظری و تجربی است؛ چراکه اولا رونق در معاملات جدا از رونق در ساخت و ساز است ثانیا افزایش کمیسیون بنگاه‌ها حتی موجب افزایش معاملات نیز نمی‌شود؛ چرا که یکی از عوامل موثر بر افزایش معاملات، کاستن از هزینه‌‌های معاملاتی است.
مقايسه ناصواب با آژانس‌هاي خارجي
در خصوص این ادعا که نرخ کمیسیون مشاورین املاک در سایر کشورها بیشتر از ایران است باید گفت اولا این مساله فقط در خصوص برخی از کشورها صادق است؛ ثانیا سیاست‌گذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور صورت می‌پذیرد؛ به عنوان نمونه کشور چین نمی تواند به صرف اینکه کشورهای اروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیتی هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد. ثالثا در برخی از کشورهای مورد نظر، تا 70 درصد کمیسیون دریافتی مشاورین املاک به عنوان مالیات به دولت عودت می‌گردد؛ رابعا باید توجه داشت که کارکرد و خدمات مشاورین املاک درکشورهای مزبور کاملا متفاوت از ایران است.
توليد بايد جايگزين واسطه‌گري شود
آنچه مشخص است در کشورهایی که تولید فاقد ارزش گردد، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد و بر این اساس طبیعی است که این مساله در اقتصادهای رانتی- نفتی پررنگ‌تر خواهد بود. بنابراین سیاست‌گذاران باید به سمتی حرکت كنند که ضمن حمایت از تولید ملی، از تعمیق فرهنگ واسطه‌گری و دلالی بکاهد.

منبع:دنیای اقتصاد